預售屋換約買賣，買賣雙方須知懶人包
預售屋「換約」是指在房屋所有權尚未移轉前(產權第一次登記)，原預售屋買方將契約轉讓給承接買方，屬於權利移轉非產權轉移，之後房子蓋好建商是直接把產權登記給新的買方，之後的權利義務也是新買家。
預售屋換約因素
預售屋從銷售到落成短者三年長者五年以上（疫情期間缺工，時間更長），有些預售屋買方或許因為家中人口變化、工作變遷、或單純是投資想要短期獲利了結，預售屋因房價波動，若漲價部分買方會打算轉賣賺一筆；賠售是市場反轉，或是買到交易量冷清的產品、冷門坪數、格局；以上是預售屋轉售換約買賣的原因。
買方注意事項
1、自備款：要接手換約預售屋的買方須注意手上的自備款部分，因為你買的可能是1~2年前推的個案，經過1～2年，原買方已付出的價金你要一次補足，還有原買方要賺的金額，舉例：原買方承購價1500萬，原買方已付1500萬總價的14%為210萬+原買方要賺80萬=210萬+80萬共290萬。
2、原買方是否已客變？購買前必須問清楚，原屋主是否已經客變？
若有客變需要請原屋主提供客變後資料，再來考慮實用性、如需復原所需費用。
買方思考的是？
1、單坪價格、地段、總價…..如果買的物件單價是相比當下市場開價便宜，就算給原屋主賺，買方還是划算的，必須考慮自備款的部分。
2、千金難買心頭好：有時候就是剛好錯過了個案銷售時期，如買方在110年才開始看房子，正好看到的是109年銷售的個案，剛好地段、坪數總價、格局都喜歡。
3、賣方投入資金時間成本：原賣方自備款投入時間、通膨與基本漲幅。
4、還有縮短你購屋後入住的等待時間（提早入住新房、與租金成本）。
賣方要思考的是？
房地產市場相對前幾年是往上沒錯，但是如果要賺錢，那麼你要開的價格怎樣是合理的？建議可以相比同區域、地段、差不多的建設公司、差不多的規劃、開什麼價格才能吸引買方？
皆大歡喜的是：如110年前購入一坪45萬左右，目前附近相同品牌建設公司行情已經來到53萬，要轉售時的價格含服務費落在50萬內，這樣賣方有賺到錢、買方也較能心甘情願拿出多一點的自備款出來。
一般賣方盲點：以為可以跟市價一樣高還好賣，忘記要賺的錢新買方都要一次拿出來，如果多了，買方負擔不起，買方去買現在市場上推出的新案，還能挑戶別、車位，以及付款較輕鬆（如賣方一坪要賺5萬，房屋30坪，計算公式等於，5萬x30坪=150萬，150萬溢價＋賣方已付出全額）。
無透過仲介，自行承購的風險與麻煩？
ㄧ、買賣雙方互不認識，賣方有可能遇到買方私下議價後，未簽約前，因為無合約的約束，賣方對買方違約的毫無拘束力。
二、透過專業仲介方，較能賣出貼近市場的行情，遇到糾紛也有中間人協調，避免金錢損失、官司訴訟。
三、買方則是不易清楚銷售戶別客觀價值，因而買貴、買錯、而且不透過仲介方買起來的總價通常也不會便宜，如果有公正專業銷售方，可以告知買賣雙方該戶客觀價值（就算同一個個案、戶別，不同面向、樓層，也有條件差異）不會被非專業的屋主亂開價，也不會有產品價格認知不同，導致買賣破局！
四、房屋權利尚未移轉前，這一段買方付出的金錢恐有風險。
無透過仲介，自行售出的風險與麻煩？
一、被開芭樂價，被買方要求以原價或不符合行情價格售出。
二、雜事多、問題訊息一堆，問東問西，也不知道對方是否真心購買？
三、沒有居間協調的人，所有聯繫與雜事都要自行處里。
透過不動產業者買賣房子的成本
賣方最高負擔總價的4%仲介費；買方負擔總價最高2%仲介費（可以列為費用抵稅，記得索取發票）
建商手續費最高總價千分之一
預售屋換約建商手續費最高總價千分之一，舉例一千萬就是1萬（賣方成本），多數建商對於直系血親及配偶更名不收取換約手續費（一次為限）如建設公司已通知對保、買家已跟銀行對保，產權即將過戶建商通常不願意配合換約。
預售屋轉讓簡單可以說最低就是獲利的35%
課稅低於5年就是35%,預售屋多是在簽訂買賣合約的五年內交屋。
預售屋如果成屋進行產權登記，基期從新開始，意思是，交屋日的2年內一樣45%、滿2~未滿5年，則是35％，所以買賣預售屋的基本上稅制就是45%、35%,除非預售屋在簽約後的五年還沒交屋，簽約的五年後才賣，差別在於，成屋產權登記後，如符合資格二年內一買一賣、一賣一買，可符合重購退稅。
成屋重購退稅
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-secret/PqK81rD
新制房地合一2.0稅率
110年七月一日之後不管預售屋、成屋買賣，若有賺錢都是房地合一稅（七月一日前是併入年度個人所得）
房地合一稅
國稅局110年稅制
https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch26?cntId=0efb5d5e7bb941c7b6b81f576d24480d
政府針對預售屋換約打房措施，研擬中!?
https://news.591.com.tw/news/7442?push=1
預售屋禁換約 花敬群:將「溯及既往」
https://news.591.com.tw/news/7517?regionid=3&s=xwal
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