預售屋換約買賣,買賣雙方須知懶人包
預售屋「 換約」是指在房屋所有權尚未移轉前(產權第一次登記),原預售屋買方將契約轉讓給承接買方,屬於權利移轉非產權轉移,之後房子蓋好建商是直接把產權登記給新的買方,之後的權利義務也是新買家。 預售屋換約因素 預售屋從銷售到落成短者三年長者五年以上(疫情期間缺工,時間更長),有些預售屋買方或許因為家中人口變化、工作變遷、或單純是投資想要短期獲利了結,預售屋因房價波動,若漲價部分買方會打算轉賣賺一筆;賠售是市場反轉,或是買到交易量冷清的產品、冷門坪數、格局;以上是預售屋轉售換約買賣的原因。 買方注意事項 1、自備款:要接手換約預售屋的買方須注意手上的自備款部分,因為你買的可能是1~2年前推的個案,經過1~2年,原買方已付出的價金你要一次補足,還有原買方要賺的金額,舉例:原買方承購價1500萬,原買方已付1500萬總價的14%為210萬+原買方要賺80萬=210萬+80萬共290萬。 2、原買方是否已客變?購買前必須問清楚,原屋主是否已經客變? 若有客變需要請原屋主提供客變後資料,再來考慮實用性、如需復原所需費用。 買方思考的是? 1、單坪價格、地段、總價…..如果買的物件單價是相比當下市場開價便宜,就算給原屋主賺,買方還是划算的,必須考慮自備款的部分。 2、千金難買心頭好:有時候就是剛好錯過了個案銷售時期,如買方在110年才開始看房子,正好看到的是109年銷售的個案,剛好地段、坪數總價、格局都喜歡。 3、賣方投入資金時間成本:原賣方自備款投入時間、通膨與基本漲幅。 4、還有縮短你購屋後入住的等待時間(提早入住新房、與租金成本)。 賣方要思考的是? 房地產市場相對前幾年是往上沒錯,但是如果要賺錢,那麼你要開的價格怎樣是合理的? 建議可以相比同區域、地段、差不多的建設公司、差不多的規劃、開什麼價格才能吸引買方? 皆大歡喜的是:如110年前購入一坪45萬左右,目前附近相同品牌建設公司行情已經來到53萬,要轉售時的價格含服務費落在50萬內,這樣賣方有賺到錢、買方也較能心甘情願拿出多一點的自備款出來。 一般賣方盲點:以為可以跟市價一樣高還好賣,忘記要賺的錢新買方都要一次拿出來,如果多了,買方負擔不起,買方去買現在市場上推出的新案,還能挑戶別、車位,以及付款較輕鬆(如賣方一坪要賺5萬,房屋30坪,計算公式等於,5萬x30坪=150萬,150萬溢價+賣方已付出全額)。 無透過仲介