房屋交易流程

房屋交易流程

購房流程
  • 一、付訂金注意事項：
    • （1）買方注意事項：
      • 簽約時訂金可抵作為部分應支付的簽約款
      • 付完訂金後不能再殺價了，所以需要確定價格後才付訂金
      • 約定簽約時間地點
      • 支付訂金需按時簽約，否則訂金會被賣方沒收
    • （2）賣方注意事項：
      • 收訂金後不可再將房屋轉賣給其他人，否則需支付訂金額雙倍之違約金給買方
      　　
  • 二、簽約注意事項：
    • （1）買方注意事項：
      • 簽約前買方需申請簽約當天的土地及建物謄本，注意坪數是否正確，或是否有限制登記（如假扣押、假處分等）尚未塗銷，土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題，特別注意賣方銀行抵押設定金額多少，以作為支付各期價款的依據。
      • 簽約時本人未能出面的，可由代書（591代書）代理辦理。
      • 未成年人（未滿二十歲且未結婚者）應由法定代理人出面簽約。
      • 關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜。
      • 注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上，應於騎縫處雙方蓋章等。
    • （2）賣方注意事項：
      • 賣方可要求買方就剩餘款項簽立尾款擔保本票。
      • 若自己不能親自前往簽約需事先準備好印鑑證明及代理人的授權書。
      　　
  • 三、用印注意事項：
    • （1）買方注意事項：
      • 交給代書或其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。
    • （2）賣方注意事項：
      • 不同類型的土地增值稅申報時間長度不一樣，土地增值稅自用件（約20個工作天核發稅單），土地增值稅一般件（約7個工作天核發稅單）。
      • 交給代書其他辦理人的證件，要請代書或辦理人簽收，未用完時須一併退回。
      　　
  • 四、完稅注意事項：
    • （1）買方注意事項：
      • 要保留完稅的收據以備後用
    • （2）賣方注意事項：
      • 要保留完稅的收據以備後用
      • 除了過戶所需繳納的土地增值稅外，若有欠稅，也應該主動繳納完畢，才不會耽誤過戶的時間及影響買方付尾款的時間
      　　
  • 五、過戶注意事項：
    • （1）買方注意事項：
      • 雙方依實際交屋日按天數比例分擔計有:水、電、瓦斯費、房屋稅（住家：房屋現值×1.2%，營業用途：房屋現值×3%， 非住家非營業用途：房屋現值×2%）、地價稅（自用住宅、國宅、勞工住宅：公告地價總額×0.2%，私有一般、營業：按公告地價總額累進計算×1%，工業用地：公告地價總額×1%）至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費。
      • 點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵，附贈設備是否與契約簽訂相同，交付之鑰匙是否正確等
    • （2）賣方注意事項：
      • 賣方應在交屋時將屋內除標明給買方外的所有家具等清理完畢，否則買方可將這些東西當垃圾清理，並要求賣方支付清理費用
      • 　　

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                 經紀業：達晨開發有限公司
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      預售屋「 換約」是指在房屋所有權尚未移轉前(產權第一次登記)，原預售屋買方將契約轉讓給承接買方，屬於權利移轉非產權轉移，之後房子蓋好建商是直接把產權登記給新的買方，之後的權利義務也是新買家。 預售屋換約因素 預售屋從銷售到落成短者三年長者五年以上（疫情期間缺工，時間更長），有些預售屋買方或許因為家中人口變化、工作變遷、或單純是投資想要短期獲利了結，預售屋因房價波動，若漲價部分買方會打算轉賣賺一筆；賠售是市場反轉，或是買到交易量冷清的產品、冷門坪數、格局；以上是預售屋轉售換約買賣的原因。 買方注意事項 1、自備款：要接手換約預售屋的買方須注意手上的自備款部分，因為你買的可能是1~2年前推的個案，經過1～2年，原買方已付出的價金你要一次補足，還有原買方要賺的金額，舉例：原買方承購價1500萬，原買方已付1500萬總價的14%為210萬+原買方要賺80萬=210萬+80萬共290萬。 2、原買方是否已客變？購買前必須問清楚，原屋主是否已經客變？ 若有客變需要請原屋主提供客變後資料，再來考慮實用性、如需復原所需費用。 買方思考的是？ 1、單坪價格、地段、總價…..如果買的物件單價是相比當下市場開價便宜，就算給原屋主賺，買方還是划算的，必須考慮自備款的部分。 2、千金難買心頭好：有時候就是剛好錯過了個案銷售時期，如買方在110年才開始看房子，正好看到的是109年銷售的個案，剛好地段、坪數總價、格局都喜歡。 3、賣方投入資金時間成本：原賣方自備款投入時間、通膨與基本漲幅。 4、還有縮短你購屋後入住的等待時間（提早入住新房、與租金成本）。 賣方要思考的是？ 房地產市場相對前幾年是往上沒錯，但是如果要賺錢，那麼你要開的價格怎樣是合理的？ 建議可以相比同區域、地段、差不多的建設公司、差不多的規劃、開什麼價格才能吸引買方？ 皆大歡喜的是：如110年前購入一坪45萬左右，目前附近相同品牌建設公司行情已經來到53萬，要轉售時的價格含服務費落在50萬內，這樣賣方有賺到錢、買方也較能心甘情願拿出多一點的自備款出來。 一般賣方盲點：以為可以跟市價一樣高還好賣，忘記要賺的錢新買方都要一次拿出來，如果多了，買方負擔不起，買方去買現在市場上推出的新案，還能挑戶別、車位，以及付款較輕鬆（如賣方一坪要賺5萬，房屋30坪，計算公式等於，5萬x30坪=150萬，150萬溢價＋賣方已付出全額）。 無...
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